Asset Manager vs. Property Manager – Gemeinsamkeiten und Unterschiede

Immobilienbesitz, -kauf und -verwaltung erfordern meist umfangreiche Verwaltungstätigkeiten. Wer gleich mehrere Immobilien besitzt, übergibt die Verwaltung seines Vermögens oder seiner Gebäude an Dritte. Dann kommen Asset- oder Property-Management ins Spiel. Wir zeigen Ihnen, worin sich die Aufgaben von Asset- und Property-Managern unterscheiden.

Im Vorfeld sollten wir klären, was unter Asset-Management oder Property-Management genau zu verstehen ist. Aus den jeweiligen Definitionen leiten sich dann die Aufgaben der Berufsbilder ab.

Definition: Asset-Management

Für das Asset-Management gibt es keine offizielle und einheitliche Definition. Eine allgemeine Übertragung des englischen Begriffs ins Deutsche würde der „Vermögensverwaltung“ entsprechen. 

Konkret geht es beim Asset-Management um eine Finanzdienstleistung, welche in der Betreuung des Anlagevermögens von Kunden besteht. Da dieses Anlagevermögen sehr vielseitig sein kann und von Wertpapieren über Immobilien bis hin zu Unternehmensbeteiligungen reicht, kann der Job des Asset Managers sehr umfangreich sein.

Asset-Management selbst ist nicht nur die Verwaltung von Vermögenswerten, sondern auch aktive Gestaltung des Anlagevermögens. So übernehmen Asset Manager auch die Aufgabe, mit dem vorhandenen Vermögen innerhalb eines festgesetzten Zeitraums und vorgegebenem Risiko eine bestimmte Rendite zu erzielen bzw. das Anlagerisiko entsprechend zu verringern, wenn Kunden dies vorgeben.

Ursprünglich war das Asset-Management vor allem auf Finanzdienstleistungen begrenzt. Mittlerweile ist das Asset-Management im Immobiliensektor fester Bestandteil im Portfoliomanagement und wichtig für Investoren. Asset-Manager sind bei Immobilien meist die ersten Ansprechpartner für private wie für institutionelle Investoren.

Was sind die Aufgaben eines Asset Managers?

Die Arbeit von Asset Managern ist sehr strategisch. Sie arbeiten nicht allein mit Immobilien, sondern können das gesamte Anlagevermögen eines Kunden oder Teile davon eigenständig verwalten, steuern und optimieren. 

Die Aufgaben umfassen:

• Planung von Investmentstrategien
• Steuerung und Organisation des gesamten Anlageportfolios
• Kontrolle des Anlagevermögens 
• Direkte Kommunikation mit Eigentümern, Anlegern und Kunden
• Kontinuierliche Überwachung des Immobilienmarkts und des Finanzmarkts
• Beratung von Kunden zu lohnenswerten Investitionen oder Strategien
• Umfassende Analyse und Informationsbeschaffung zu den Anlagewerten

Bevor es zu einer Zusammenarbeit mit einem Asset Manager kommt, werden im Vorfeld Risikobereitschaft, Ziele und Strategien mit den Kunden besprochen. Im weiteren Verlauf arbeiten Asset Manager eigenständig im Sinne ihrer Auftraggeber. Asset Manager erhalten in der Regel auch ausreichend Prokura, um die Aufgaben für ihre Kunden ausführen zu können.

Die Verantwortung im Job ist hoch, denn Asset Manager müssen Risiken, Chancen und Kosten immer im Vorfeld schon prognostizieren, um sinnvolle Entscheidungen treffen zu können. Geht es um institutionelle Anleger, verwalten Asset Manager häufig Vermögenswerte im mehrstelligen Millionenbereich.

Geht es um Immobilien, prüft der Asset Manager u.a., ob die Objekte genug Rendite abwerfen und welche Maßnahmen z.B. durchgeführt werden müssen, um den Anlage- und Renditezielen des Kunden zu entsprechen. An dieser Stelle können sich die Aufgaben mit dem Property Management überschneiden.

Im Immobiliensektor können Asset Manager nicht nur Vermietung oder Verwaltung von Immobilien steuern und kontrollieren, sondern auch Bauvorhaben für Kunden initiieren und koordinieren. Dazu gehört u.a. auch die Auswahl geeigneter Dienstleister und Gewerke.

Um Kunden die Arbeit zu erleichtern, bereiten Asset Manager meist alle wichtigen finanziellen Entscheidungen vor. Sie ermitteln im Vorfeld alle wichtigen Details zu neuen Investments und liefern z.B. wichtige Entscheidungsvorlagen. 

Für eine effiziente Arbeit muss sich ein Asset Manager im Immobilienbereich immer genau mit dem Facility-Management ebenso wie mit dem Property-Management absprechen.

Definition: Property-Management

Property-Management ist im Gegensatz zum Asset-Management enger gefasst und bezieht sich vor allem auf Immobilien. Somit könnte man davon sprechen, dass das Property-Management Teil des Asset-Management bzw. jenem untergeordnet ist.

Property-Management bezieht sich weniger auf das Investment bzw. das Portfolio, in welchem sich eine Immobilie befindet, sondern direkt auf das Objekt. Konkret umfasst das Property-Management die zentralen Aufgaben, um ein Gebäude wirtschaftlich bzw. gewinnorientiert zu bewirtschaften, zu pflegen und zu verwalten. Ähnlich wie beim Asset-Management handeln aber auch Property Manager im Sinne der Investoren und deren Investment-Strategie. 

So sorgt das Property-Management z.B. durch die Kalkulation der Mietpreise oder die Optimierung des Facility Managements dafür, die Rendite einer Immobilie zu verbessern, indem die Einnahmen steigen, die Ausgaben dafür hingegen sinken.

Welche Aufgaben hat ein Property Manager?

Property Manager sind operativ mit dem Objekt beschäftigt. Entsprechend geht es bei diesem Job weniger um die strategische Anlageplanung als um die konkrete Optimierung und Steuerung der Bewirtschaftung von Immobilien. Property Manager setzen dabei oftmals die Strategien um, die das Asset-Management vorgibt. 

Zu den wichtigsten Aufgaben des Property Managers gehören:

• Steuerung und Organisation der Gebäudebewirtschaftung
• Controlling und Reporting der mit der Bewirtschaftung verbundenen Finanzen
• Verwaltung von Mieteinnahmen, Gestaltung von Mietpreisen
• Risikomanagement
• Überwachung und Analyse der Ziele des Asset-Managements
• Entwickeln von Handlungsempfehlungen für die Gestaltung von Mietpreisen 
• Empfehlung von wertsteigernden Maßnahmen in Abstimmung mit dem Asset-Management
• Vergabe von Aufträgen für die Instandhaltung und Pflege der Immobilien
• Steuerung und Koordination des Facility Managementes
• Erstellen von Reports für Kunden und Asset-Management

Asset vs. Property Manager – Unterschiede und Gemeinsamkeiten im Überblick

Das haben Asset- und Property Manager gemeinsam:

• Sie sind in der Verwaltung von Vermögenswerten aktiv.
• Sie sind nicht nur Berater, sondern treffen auch eigenständige Entscheidungen.
• Sie handeln im Auftrag ihrer Kunden.
• Sie übernehmen Aufgaben, die sich um die Planung, Steuerung und Kontrolle von Vermögenswerten drehen.

Die Unterschiede von Asset Managern und Property Managern:

Asset Manager	Property Manager
Vermögensverwaltung als Finanzdienstleistung, nicht nur auf Immobilien bezogen	Auf die Immobilienverwaltung beschränkt, „Immobilienfinanzdienstleistung“
Strategisch ausgerichtet	Operativ auf das Objekt ausgerichtet
Wichtiger Ansprechpartner für Investoren	Zu Investoren nur Kontakt über das Asset-Management
Vielfältige Aufgaben über Immobilien hinaus	Vor allem objektbezogene Aufgaben
Entwickelt Anlage- und Objektstrategien	Setzt Strategien des Asset-Managements um
Plant Budgets und gibt Strategien vor	Optimiert die Budgets bzw. hält diese ein
Ist Auftraggeber für das Property Management	Nimmt Aufträge vom Asset-Management an und vergibt Aufträge an das Facility-Management
Berichtet gegenüber Investoren	Berichtet gegenüber dem Asset-Management
Schlägt Modernisierungsmaßnahmen vor	Setzt Modernisierungsmaßnahmen in Gebäuden um und sucht nach Auftragnehmern
Optimiert globale Budgets	Koordiniert Buchhaltung für Mieteinnahmen und Objektpflege

 

Strategischer vs. operativer und objektbezogener Job

Asset-Management und Property-Management haben einige Schnittpunkte. Die Aufgaben des Asset Managers gehen jedoch über das Immobilieninvestment hinaus und sind noch stärker strategisch ausgerichtet. Property Manager hingegen sind auf die Immobilien und deren Verwaltung selbst fokussiert. Was beiden letztlich gemeinsam ist, ist das Ziel, die Rendite der Auftraggeber zu optimieren.